Dopo la miniguida sull’assemblea di condominio e quellasui poteri (e i doveri) dell’amministratore di condominio affrontiamo un campo da sempre oggetto di molte discussioni: quello dell’impugnazione delle delibere assembleari.
Il condomino dissenziente rispetto a una decisione dell’assemblea, o che si è astenuto o che è stato assente alla riunione, può contestare la decisione mediante l’impugnazione della delibera. In pratica può rivolgersi al giudice e chiedergli di dichiararla illegittima perché in contrasto con la legge o con il regolamento condominiale.
Se non impugnata, la delibera si presume valida e diventa vincolante per tutti i condomini (compresi quelli assenti o dissenzienti).
Delibere nulle e annullabili
Le delibere che contrastano con la legge e con il regolamento possono essere nulle o annullabili.
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Sono nulle quando il “vizio” da cui sono affette è talmente grave da non poter essere sanato, neanche con l’accordo dei condomini.
Le delibere nulle sono impugnabili in qualunque tempo e anche da chi ha votato favorevolmente.
Sono annullabili, invece, le delibere che contrastano con la legge o il regolamento, ma il profilo di illegittimità è meno grave e può essere sanato con l’accettazione tacita dei condomini che decidono di non impugnarle.
Se invece si decide per l’impugnazione, questa può essere effettuata solo dai condomini assenti, astenuti o dissenzienti ed entro il termine di 30 giorni, altrimenti l’invalidità sarà definitivamente sanata (ovviamente resta la possibilità per l’assemblea di riunirsi di nuovo per approvare una nuova delibera sulla stessa questione).
A titolo esemplificativo sono nulle le delibere:
- che non hanno tutti gli elementi essenziali (ad esempio l’oggetto è indeterminato o indeterminabile);
- che hanno un oggetto illecito (ad esempio sono contrarie alla morale o al buon costume);
- che incidono sui diritti individuali o sulle proprietà esclusive di un condomino.
Tutte le altre deliberazioni se contrarie alla legge o al regolamento si considerano solo annullabili (è il caso, ad esempio, di delibere approvate in violazione delle regole di costituzione dell’assemblea).
Termini e modi per impugnare la delibera
L’impugnazione giudiziale deve essere preceduta obbligatoriamente da un tentativo di conciliazione da svolgersi davanti a un ente accreditato presso il ministero della Giustizia. Se la conciliazione non ha esito positivo, diventa possibile procedere in sede giudiziale.
L’impugnazione delle delibera può essere proposta dai condomini assenti all’assemblea, da quelli che si sono astenuti nella votazione e da quelli che si sono dichiarati contrari.
Se si tratta di delibera nulla, però, l’impugnazione può essere proposta da chiunque ne abbia interesse.
L’impugnazione avviene mediante un atto di citazione da notificare al condominio, nella persona dell’amministratore, entro 30 giorni dalla delibera (per i condomini astenuti o dissenzienti presenti all’assemblea) o dalla comunicazione della stessa (per i condomini assenti).
A proposito delle modalità di notifica di un atto al condominio, in una recente sentenza (n. 17474/2015) la Corte di Cassazione ha ricordato che “la notifica di un atto indirizzato al Condominio, qualora non avvenga nelle mani dell’amministratore, può essere validamente fatta nello stabile condominiale soltanto qualora in esso si trovino locali destinati allo svolgimento ed alla gestione delle cose e dei servizi comuni (ad es. la portineria) idonei, come tali, a configurare un ufficio dell’amministratore, dovendo, in mancanza, essere eseguita presso il domicilio di quest’ultimo”.
Nell’atto di citazione devono essere indicati la delibera (o le delibere) che si intende impugnare; e i profili di illegittimità della delibera impugnata (bisognerà quindi specificamente indicare i motivi del contrasto con la legge o con il regolamento condominiale).
La sospensione delle delibere
Le delibere impugnate si presumono legittime, e quindi sono vincolanti per i condomini, fino al momento in cui il giudice accerta la loro illegittimità.
Ma se dall’esecuzione immediata di una delibera possano derivare ai condomini danni difficilmente rimediabili, si può chiedere al giudice (in via cautelare, prima della presentazione dell’impugnazione, oppure contestualmente o successivamente a questa) di sospenderne l’efficacia.
