L’assemblea di condominio, le regole da rispettare

Continua la serie di guide utili del Test sul condominio. Dopo la monografia sull’amministratore di condominio, questa volta ci occupiamo dell’assemblea.

L’assemblea

L’assemblea è l’organo del condominio che assume le decisioni relative ai rapporti tra i condomini e alle parti comuni. È composta dai proprietari delle singole unità abitative, che possono partecipare personalmente alle riunioni oppure decidere di delegare altri a partecipare (la delega deve essere scritta e non può essere conferita all’amministratore).

In caso di usufrutto all’assemblea partecipano sia il nudo proprietario che l’usufruttuario, ma quest’ultimo esercita il diritto di voto solo per l’ordinaria amministrazione e per il
godimento delle cose e dei servizi comuni (salvo che intenda sostenere le spese rifiutate dal nudo proprietario).

Hanno diritto a partecipare anche gli inquilini delle unità ad uso abitativo (non quelli ad uso non abitativo, come i negozi). Questi hanno diritto di voto in materia di modifiche dei servizi di cui beneficiano (ad esempio il riscaldamento) se pagano direttamente le relative spese o le rimborsano al proprietario.

Ordinaria e straordinaria

L’assemblea condominiale ordinaria è convocata almeno una volta l’anno per l’approvazione dei conti della gestione (preventivi di spesa e consuntivo dell’anno precedente).

L’assemblea ordinaria è invece convocata, necessariamente, in alcuni casi previsti dalla legge (come nell’ipotesi di richiesta di almeno due condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore dell’edificio o quando un condomino decide di eseguire sulla sua proprietà delle opere che possono provocare danni agli altri condomini) e può poi essere convocata tutte le volte che sia necessario per decidere su questioni particolari.

I compiti

Questi i compiti dell’assemblea:

• nomina, conferma, revoca e retribuzione dell’amministratore
• approvazione preventivi spese e loro ripartizione tra i condomini
• approvazione consuntivo annuale presentato dall’amministratore
• decisioni sulle opere di manutenzione straordinaria e innovazioni (cioè i miglioramenti da apportare ai servizi comuni), con costituzione obbligatoria di un fondo speciale a copertura delle spese
• valutazione dei provvedimenti dell’amministratore
• decisione sulle cause legali da attivare a nome del condominio o in cui difendersi
• attribuzione all’amministratore di poteri speciali
• modifica o approvazione del regolamento di condominio
• decisioni circa la modifica o l’approvazione della tabella millesimale
• irrogazione della sanzione per le infrazioni al regolamento di condominio.

Convocazione

Per convocare correttamente l’assemblea di condominio occorre che l’amministratore rispetti specifiche modalità: innanzitutto l’avviso deve essere inviato almeno 5 giorni prima della data fissata per la prima seduta (il termine si calcola tenendo conto il momento in cui la comunicazione viene ricevuta dal condomino); l’invio può essere fatto tramite posta raccomandata, posta elettronica certificata (Pec), fax o consegna a mano e deve contenere l’indicazione di luogo, data e ora della riunione e l’ordine del giorno (cioè l’elenco delle questioni che saranno trattate nel corso dell’assemblea). L’avviso deve inoltre indicare sia la prima che la seconda convocazione, da tenersi in un giorno diverso da quello della prima.

In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile entro 30 giorni.

I “numeri” per la costituzione …

Quorum costitutivo: in prima convocazione l’assemblea è validamente costituita con la maggioranza dei partecipanti e 2/3 del valore dell’edificio; in seconda convocazione, il quorum è di 1/3 dei partecipanti e 1/3 del valore dell’edificio.

… e quelli per decidere

Le decisioni (deliberazioni) dell’assemblea sono valide se raggiungono un numero minimo di consensi, il cosiddetto quorum deliberativo.

Questo quorum è diverso in prima e in seconda convocazione e varia anche a seconda delle singole questioni trattate in assemblea. Vediamo come:

La delibera è valida, in prima convocazione, se è approvata dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio; in seconda convocazione, se è approvata dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’edificio.

Maggioranze speciali sono previste per legge per le delibere che riguardano questioni di particolare importanza.

Ad esempio, occorre la maggioranza dei presenti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio per approvare le delibere che riguardano la nomina e la revoca dell’amministratore, le riparazioni straordinarie di notevole entità, alcune innovazioni (come quella per l’eliminazione delle barriere architettoniche) e la realizzazione di parcheggi.

Maggioranze ancora più elevate (cosiddette maggioranze qualificate) sono previste per specifiche questioni.

Ad esempio, è richiesta la maggioranza dei partecipanti al condominio (quindi non solo di chi è intervenuto all’assemblea) che rappresenti almeno i 2/3 del valore dell’edificio quando si deve decidere in merito sulle cosiddette innovazioni ordinarie o sulla scelta delle modalità per l’installazione, da parte dei singoli condomini, di impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili, come ad esempio i pannelli solari.

Infine, per la modifica della destinazione d’uso delle parti comuni è richiesta la maggioranza dei 4/5 dei partecipanti al condominio che rappresenti i 4/5 del valore dell’edificio.

Il verbale

Durante l’assemblea, il segretario nominato all’inizio redige un verbale in cui devono essere sintetizzati, ma in maniera chiara e inequivocabile, tutti i fatti e i passaggi formali (quorum costitutivi e deliberativi, ad esempio) che hanno scandito la riunione, e le delibere che sono state approvate. Nel verbale è anche opportuno dare conto delle dichiarazioni dei condomini dissenzienti e delle eventuali proposte che avanzano.

Il verbale è poi trascritto a cura dell’amministratore nell’apposito registro che quest’ultimo deve tenere per legge.