Gentilissimi, ho chiesto all’amministratore del nostro condominio il bilancio consuntivo relativo all’anno passato e quello preventivo dell’anno di gestione in corso. Mi ha risposto che non me lo può dare perché sono un inquilino e che devo richiederlo al mio proprietario. È davvero così?
Vincenzo Visciano
L’art. 9 della legge 392/78, la legge sull’equo canone in parte ancora in vigore, disciplina la ripartizione degli oneri accessori e cioè delle spese che sono a carico del conduttore e di quelle che spettano al locatore. Oltre a fornire un elenco generale degli oneri, la norma precisa che: “Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate”. Quindi è diritto dell’inquilino prendere visione dei bilanci consuntivi e preventivi approvati, dei documenti giustificativi delle richieste di rimborso, ma non può rivolgersi direttamente all’amministratore per chiedere l’esibizione di tali documenti, a meno che non agisca per conto del proprietario, munito di delega. In caso di richiesta esplicita, il proprietario deve mettere l’inquilino nelle condizioni di poter consultare i documenti concernenti le diverse spese (che sono custoditi dall’amministratore) e di poter fare le sue osservazioni (sentenza della Corte di Cassazione 4 giugno 1998 n. 5485).
D’altra parte, l’amministratore è il mandatario dei condomini ed è quindi chiamato a rispondere del proprio operato solo a loro e non anche agli inquilini. Mentre il rapporto di locazione vincola solo le parti (in base all’art. 1372 del codice civile) e non anche i terzi come l’amministratore, che è del tutto estraneo ai rapporti fra locatore e conduttore. 
Questo significa che egli ha l’obbligo di richiedere ai condomini il pagamento delle spese anche nel caso in cui l’unità immobiliare sia stata concessa in locazione, e non spetta a lui provvedere a ripartire le spese tra condomino e inquilino.
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