Vendere l’appartamento senza agenzie, come arrivare preparati

Quando si vuole vendere un appartamento si può optare per i fai-da-te per non pagare le spese di agenzia. Cosa comporta questa scelta? Vediamo documenti e pratiche da mettere in conto

Chi decide di mettere in vendita la propria casa ha davanti a sé diverse strade da poter percorrere. In ognuna di queste è bene che sia ben conscio delle modalità e abbia effettuato una corretta analisi dei vantaggi e degli svantaggi che derivano dalle sue scelte.

Chi vende può, ad esempio, decidere di muoversi in autonomia, saltando così il passaggio attraverso l’agenzia immobiliare e il fatto di dover corrispondere a questo intermediario specializzato i costi di agenzia. Di contro, però, potrebbe incappare in alcuni errori e dover mettere in conto tempi maggiori di attesa prima di concludere.

La scelta dunque è se corrispondere una percentuale all’agenzia, solitamente fissata tra il 2 e il 4% del prezzo stabilito, oppure agire in autonomia e addossarsi le pratiche necessarie . Nell’effettuare questa scelta il venditore deve avere ben chiaro che la compravendita di un immobile si constata di molti passaggi specifici e che l’errore non è improbabile e potrebbe costare caro. La valutazione deve essere effettuata anche in relazione al tempo che si può dedicare alle trattative e alla compravendita in generale, così come ai costi che si risparmierebbero senza l’intervento dell’agenzia, considerati anche in relazione a quelli che si potrebbero dover sostenere in caso di errore dato dalla scarsa dimestichezza con operazioni di questo tipo.

Vendita della casa, come stabilire il prezzo

Uno dei primi passi da compiere è stabilire il prezzo. In questa valutazione ci si deve rifare a parametri e criteri tecnici, non legati dunque al valore affettivo e personale che il bene può avere per chi vende. Il prezzo, inoltre, deve essere equo e in linea con l’attuale mercato immobiliare, specie se nella propria zona sono molte le case in vendita. Un acquirente, infatti, ha sempre diverse possibilità di scelta e la presenza di un prezzo troppo alto e fuori mercato potrebbe portare le attività di compravendita ad arenarsi ancor prima di iniziare. Per definire il valore di un immobile ci sono diverse modi, tra cui forse il più semplice è quello che prevede il confronto. Si tratta di un procedimento con il quale, chi vende, mette a paragone la propria abitazione con quella di altri immobili simili in vendita nella stessa zona e arriva alla definizione di un prezzo. Per conoscere gli altri prezzi di vendita ci si può rivolgere alle agenzie di quartiere, agli amministratori di condominio o chiamare personalmente il numero di telefono presente nei cartelli di vendita.

Un altro modo è  fare riferimento ai molti servizi digitali online che consentono di ottenere un prezzo di vendita andando ad inserire le caratteristiche dell’immobile. Andranno dunque indicate la metratura della casa, lo stato dell’immobile, la sua posizione, la planimetria la classe energetica ed eventuali altre specifiche.

Infine è possibile ottenere una stima più precisa ed attendibile della propria casa rivolgendosi ad un perito per effettuare una valutazione sull’immobile. Il prezzo di questo servizio è solitamente più basso rispetto a quello della vendita attraverso un agente immobiliare, un utile compromesso per chi intende vendere casa in autonomia ad un prezzo che sia concorrenziale nel mercato immobiliare.

La documentazione necessaria per la vendita di una casa

Oltre alla già citata valutazione, il venditore dovrà:

• sistemare l’abitazione;
• rendere presentabile la casa;
• organizzare le visite;
• predisporre la documentazione necessaria.

Soffermiamo l’attenzione proprio su quest’ultimo aspetto, sottolineando che solo alcuni documenti sono realmente necessari quando si vende una casa, mentre altri sono soltanto opzionali. Partiamo dai documenti necessari, o per meglio dire obbligatori, per concludere la vendita . Si tratta di fascicoli che, spesso, richiedono che la loro redazione venga svolta da figure professionali di vario tipo, come il geometra, il notaio o il termotecnico. Ecco dunque che è possibile raggruppare i documenti obbligatori in cinque principali categorie:

• la planimetria catastale, da intendersi come il disegno tecnico in scala dell’immobile. Rappresenta un prerequisito necessario per vedere una casa e chi ne è sprovvisto deve provvedere a recuperarla rivolgendosi ad un geometra. Il costo di tale pratica si aggira intorno ai 50 euro. È bene sottolineare che la presenza di una planimetria non conforme al reale stato dell’immobile rende nulla la compravendita. Se ne deduce che dovrà essere necessariamente sottoposta al giudizio di un esperto in grado di evidenziare eventuali irregolarità;

• l’atto di provenienza, ovvero quello con cui, chi vende, ha acquistato in passato l’immobile. Tale documento può avere varia natura, dalla compravendita alla donazione passando per la divisione, l’atto di successione e il provvedimento giudiziale di assegnazione della proprietà. Se tali documenti risultano assenti o illeggibili è necessario recuperarne una copia nei registri immobiliari avvalendosi della collaborazione di un professionista abilitato. Il costo di tale operazione è solitamente compreso tra i 150 e i 200 euro;

• i titoli edilizi, come ad esempio la concessione, la licenza edilizia, il permesso di costruire o la segnalazione certificata di agibilità. In questi casi è molto raro che il venditore sia in possesso di tutti i documenti, motivo questo che lo spinge a rivolgersi ad un tecnico che richiede l’accesso agli atti in Comune. Il costo di tale operazione è, in media, sui 250 euro;

• l’attestato di prestazione energetica, cioè il documento che fotografa le caratteristiche energetiche dell’immobile. Il venditore sprovvisto potrà rivolgersi ad un termotecnico oppure ad un caldaista abilitato. Il costo si aggira intorno ai 150-200 euro;

• la visura ipotecaria, all’interno della quale sono registrate le trascrizioni relative all’immobile così come la presenza di eventuali pignoramenti, sequestri, domande giudiziali o ipoteche. Grazie a questo documento il compratore ha la possibilità di avere una fotografia completa delle vicende giuridiche che possono aver riguardato l’immobile. Anche in questo caso per la redazione della visura ci si può rivolgere ad un professionista abilitato, con la spesa che sarà di circa 150 euro o approfittare di uno dei tanti portali sul web che generalmente non superano i 50 euro di spesa.

Come evidente, le spese da sostenere per il venditore per i soli documenti necessari non sono affatto trascurabili, motivo questo per cui molti decidono di rivolgersi ad un solo consulente esperto in grado di svolgere tutte le pratiche necessarie, magari ottimizzando anche i costi.

Oltre ai documenti obbligatori, ce ne sono altri che vengono definiti come opzionali nel processo di vendita di una casa, ma che sono molto utili per agevolare il processo di compravendita.

Volendo fare alcuni esempi pratici, tra i documenti facoltativi nella vendita di una casa, ma comunque in grado di elevare il grado delle trattative e di abbreviare i tempi, troviamo:

• la documentazione condominiale, come il verbale dell’ultima assemblea svoltasi o il bilancio a consuntivo e a preventivo delle spese condominiali. Nel primo caso l’acquirente potrà evincere la presenza di eventuali conflitti interni al condominio, così come delibere straordinarie o discussioni di interventi futuri, mentre nel secondo avrà un quadro della situazione economica del condomino e delle spese che sarebbe chiamato a sostenere qualora diventasse proprietario della casa oggetto della compravendita. Come evidente, fornire una corretta e aggiornata documentazione permetterà al potenziale acquirente di avere una visione più dettagliata dell’immobile, sicuramente più sicura e certa di una semplice indicazione verbale da parte del venditore;
• la dichiarazione di conformità catastale e urbanistica effettuata da un tecnico specializzato sulla corrispondenza tra la planimetria e i titoli edilizi, così come tra l’organizzazione reale degli spazi interni ed esterni. Questo documento viene anche identificato come il tagliando della casa in quanto, così come avviene con le automobili, certifica il reale stato dell’immobile;
• la dichiarazione di conformità sugli impianti rispetto ai criteri vigenti ai tempi di installazione. Si tratta di una sorta di libretto delle istruzioni degli impianti che tornerà molto utile a chi acquista in caso di futuri problemi o rotture.
• l’assicurazione sugli impianti che li copre in caso di guasti. Chi vende ed è in possesso di questa garanzie ha sicuramente delle possibilità aggiuntive di concludere la trattativa in maniera veloce, oltre a mostrare una grande eticità.
• la misurazione precisa delle stanze interne della casa. In questo modo chi acquista potrà facilmente attivarsi per valutare come, eventualmente, intervenire per sfruttare al meglio gli impianti.

Altri documenti per la vendita della casa

Quando si vende un casa, oltre ai suddetti documenti necessari e utili, possono essere richiesti – al verificarsi di casi specifici – altri atti in grado di risolvere delle problematiche venutesi a creare. Non potendo elencarli tutti, cerchiamo comunque di analizzare quelli più comuni. Si tratta:

• dell’autorizzazione di terzi, enti esterni, necessaria in determinate compravendite in aggiunta alla provenienza. Entrando più nello specifico, questo documento potrà essere richiesto per la vendita di immobili in edilizia convenzionata che, per sua natura, deve essere autorizzata dal Comune. E ancora, se sull’immobile in vendita c’è un vincolo storico-artistico, è necessario che vi sia la dichiarazione di mancato esercizio di prelazione delle Belle arti;
• del certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune. Si tratta di un documento necessario in caso di immobili che presentano un terreno pertinenziale molto esteso (superiore a 5.000 metri quadri);
• dell’assenso alla cancellazione dell’ipoteca, nel caso in cui l’immobile in vendita sia gravato da un mutuo. Ad emettere tale documento è la banca presso la quale è attivo il mutuo;
• dei documenti di successione, qualora la provenienza dell’immobile in vendita fosse successoria. Andranno dunque riportati sia il certificato di morte che la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità;
• dei documenti relativi alla locazione se l’immobile in vendita è locato. Sarà dunque necessario avere il contratto di locazione, le comunicazioni sul tema effettuate all’Agenzia delle Entrate e l’attestazione di avvenuto pagamento di tutti i canoni fino al momento della vendita.

Cosa fare prima di mettere in vendita un immobile

Per agevolare l’intero iter, può essere molto utile assicurarsi che alcuni aspetti della casa siano in regola ben prima di metterla in vendita. In questo caso, infatti, si potranno evitare spiacevoli inconvenienti in sede di contrattazione. Un’attività fondamentale, in tal senso, è il controllo di tutti gli impianti dell’immobile, con cui il venditore si assicurerà che gli stessi non possano rappresentare un problema nel momento in cui si sarà un acquirente interessato. Ci sono poi degli aspetti tipici della vendita da tenere in considerazione, come la bellezza dell’ambiente che viene visitato da chi potrebbe comprare: far trovare ad un cliente la casa pulita, in ordine e priva di mobili in eccesso scatoloni potrebbe sicuramente rappresentare un incentivo alla comprensione del reale valore dell’immobile e al suo acquisto.