Caro Salvagente, un appartamento, in affitto, del mio condominio ha provocato danni da infiltrazione d’acqua al soffitto dell’alloggio sottostante. Adesso l’inquilino se n’è andato senza riparare il danno e senza pagare nulla. Chi deve farsi carico del risarcimento? Possiamo chiederlo al proprietario?
Lettera firmata, Roma
Il proprietario di un immobile conserva la disponibilità giuridica e quindi anche la custodia delle strutture murarie e degli impianti dell’alloggio. Pertanto, in forza del titolo di proprietà , è responsabile in via esclusiva (o comunque solidalmente con l’inquilino/conduttore) dei danni arrecati a terzi, anche se ha concesso l’immobile in locazione ( artt. 2043 e 2051 codice civile). Nei confronti del padrone di casa, quindi, il condominio può agire direttamente, non essendo tenuto ad accertare se il danno sia stato provocato da lui personalmente o da altra persona cui egli sia legato da un qualsiasi rapporto. Naturalmente, il condomino chiamato in causa potrà , a sua volta, rivalersi sul conduttore.
Questo non significa che la responsabilità del proprietario sia estesa a qualsiasi tipo di danno. Il responsabile è esclusivamente il conduttore se ha causato il danno fuori dall’ambito delle facoltà che il locatore gli aveva accordato per l’uso e lo sfruttamento della cosa locata oppure se ha usato le cose comuni in modo non conforme alla legge o al regolamento. Un esempio: se l’inquilino installa un’antenna autonoma e danneggia il tetto, è responsabile lui solo e non anche il locatore: il diritto d’installazione non ha contenuto reale ma personale e il titolare può esercitarlo per il solo fatto di abitare nello stabile e di essere utente radio-televisivo, indipendentemente dalla qualità di condomino o inquilino.
Riguardo alle altre parti e agli accessori del bene locato rispetto ai quali acquista la diretta disponibilità , rimangono in capo al conduttore la facoltà e l’obbligo di intervenire su di esse, per evitare il pregiudizio ad altri. Pertanto, in caso di danno cagionato a terzi proveniente da un immobile locato, se viene accertato che il guasto è originato da omessa manutenzione ordinaria o in ogni caso dal mancato tempestivo intervento del conduttore su apparati di cui abbia la diretta disponibilità , le conseguenti responsabilità risarcitorie gravano unicamente (ex art. 2051 c.c.) sull’inquilino (Cass. n. 13881/10; Cass. Sez. Un. n. 12019/91; Cass. n. 11321/96).
